Общий обзор рынка недвижимости Испании с точки зрения покупки объектов иностранцами.

Для общего обзора ситуации на рынке недвижимости Испании мы прибегнем к некоторому упрощению, связанному с описанием мотивации при покупке недвижимости.

Основные мотивации при покупке недвижимости в Испании:

1) Покупка «первого дома» в Испании или основного жилища при иммиграции вызванной трудовыми причинами — работа по найму, бизнес.
В этой группе, условно говоря, лидируют такие страны как Эквадор, Румыния и Марокко.

2) Покупка «второго дома»  в Испании или курортного, дачного домика для проведения отпуска и отдыха по окончании активной трудовой деятельности на пенсии.
В этой группе, также условно говоря, лидируют такие страны как  Англия (Объединенное Королевство), Германия, Франция.

Если рассматривать динамику, то:
Объем покупок  «первого дома» сократился с 37 918 единиц в 2006 году до 2 055 в 2009 году.
Объем покупок «второго дома» также сократился, но менее пропорционально с 44 212 единиц в 2006 году до 15 875 в 2009 году.

Объем спада составил 64,1 %. В разрезе распределения падения по странам. Страна с наибольшим объемом падением совершенных сделок по покупке недвижимости в Испании —  Англия, объем сделок упал на 75 %, в то время как у России объем сделок вырос в 2009, было приобретено 1 162 единиц недвижимого имущества.

К сожалению, точных данных по объемам сделок с недвижимостью в Испании по Украине у меня нет. Но ориентировочный объем в 10-12 раз ниже по сравнению с Россией, то есть в 2009 году по приблизительной оценке украинцы купили в Испании всего навсего около 100 объектов недвижимости, что совсем немного, учитывая, что население Украины (около 47 миллионов человек)  всего на 20% меньше населения таких крупных европейских стран как континентальная Франция (около 60 миллионов на 2007 год) или Англия (около 61 миллиона человек на 2009 год).

Во всем анализе в разрезе по странам заслуживают специального упоминания две страны,  являющиеся лидерами по покупке недвижимости в Испании.  Среди покупателей «второго дома» в Испании очень заметны жители Объединенного Королевства.

Британские подданные купили около половины, 49,2 %, общего количества «вторых домов» в Испании в период 2006-2009 годов.  Общий объем сделок по покупке недвижимости в Испании англичанами за период 2006-2009 годов составил 59 992 объекта недвижимости.

Англичане купили в:
2006 году —  22 615 объектов недвижимости
2007 году —  19 312 объектов недвижимости
2008 году —  12 419 объектов недвижимости
2009 году —   5 646 объектов недвижимости

Второе место среди покупок недвижимости в Испании иностранцами у Германии. Немцы приобрели в Испании за этот же период 7 737 объектов недвижимости (6,3 % от общего количества проданных объектов недвижимости).

Средняя цена квадратного метра недвижимости в Испании. Динамика цен на недвижимость в Испании.

В сентябре 2010, средняя цена квадратного метра на вторичное жилье в Испании была 2 289 евро, что на 3,6% ниже по сравнению с аналогичной датой в 2009 году.

Падение цен началось в октябре-ноябре 2007 года с небольшого уровня -0,1-0,2% в месяц и достигло максимального значения в период май-август 2009 года на уровне -10,9%. В начале 2010 года падение замедлилось и на данный момент ситуация стабилизировалась на уровне -3,5-3,6%.

Ставка среднегодового изменения уровня цен на недвижимость в Испании пребывала стабильной между -3,5 % и -4,0 % последние пять месяцев (с мая по сентябрь 2010 года), что предполагает важное сокращение уровней падения по сравнению с -10 % и -11 %, наблюдаемых в 2009 году.

Рис. 1 Динамика изменения средних цен на недвижимость по автономным регионам Испании в период сентябрь 2009 — Сентябрь 2010

Альбом: Обзор рынка недвижимости Испании, 3-й квартал 2010 года

У вторичного жилья в Испании по состоянию на сентябрь 2010 года цена ниже уровня января 2005 согласно индекса цен портала fotocasa.es.

Данный индекс имел максимальное значение в апреле 2007.  При этом в апреле 2007 года была достигнута максимальная средняя цена квадратного метра 2 952 евро. Ставка квартального изменения цен на квадратный метр с июня по сентябрь 2010 составляет -1,3 %.

Среднегодовые ставки уменьшения цен на квадратный метр находятся в диапазоне -7,0 % для Кастилии и Ла Манча и -0,9% для Галисии в сентябрь 2010. В сентябре цены падали повсеместно за исключением двух регионов — Балеарские острова и Астурия.

Рис.2 Динамика изменения цен на недвижимость по регионам Испании в период Сентябрь 2009 года — Сентябрь 2010 года.  Наиболее устойчивые к кризису регионы.

Альбом: Обзор рынка недвижимости Испании, 3-й квартал 2010 года

В Каталонии, цена на недвижимое имущество упала на -1,2 % в сентябре 2010 относительно того же месяца 2009 года.

Все провинции Каталонии зарегистрировали падение цен в среднегодовых условиях в сентябре 2010, от -7,8 % в Лериде до -4,0 % в Таррагоне.

В семи каталанских муниципалитетах зарегистрирован рост цен по отношению к предыдущему кварталу. Самое большее падение было зарегистрировано в Palafrugell на уровне -21,7 %.

В Автономии Мадрида (Comunidad Autonoma de Madrid) цены упали на -4,3 %. Самое большее падение наблюдалось в муниципалитете Algete, которое составило -8,3 %.

Среднегодовое изменение цен в Комунидад Валенсиана (Comunitat Valenciana) в сентябре 2010 было -3,5 %. Наибольшее падение в этом регионе было зафиксированно в провинции Аликанте на уровне -4,1 %, в то время как Валенсия и Кастельон (Castellon) показали падение цен на уровне -2,6 % и -3,4 %, соответственно.

Рис.3 Динамика изменения цен на недвижимость по регионам Испании в период Сентябрь 2009 года — Сентябрь 2010 года.  Регионы с наибольшим падением цен на недвижимость.

Альбом: Обзор рынка недвижимости Испании, 3-й квартал 2010 года

Самая дорогая недвижимость в Испании.

На протяжении последних лет муниципалитет с самой высокой ценой на вторичное жилье это Сан-Себастьян с средней стоимостью квадратного метра 5 466 евро.

10 самых дорогих муниципалитетов по стоимости квадратного метра вторичного жилья Испании находятся в четырех провинциях: страна Басков (Gipuzkoa англ:Basque; Spanish: Guipuzcoa), Барселона, Бискайя (комунидад в стране Басков) и Мадрид.

Рис.4 Максимальные средние цены  на квадратный метр недвижимости в Испании по состоянию на сентябрь 2010 года.

Альбом: Обзор рынка недвижимости Испании, 3-й квартал 2010 года

Самый дорогой район города в Испании по средней стоимости квадратного метра недвижимости это Мадридский район Саламанка (Salamanca) в котором выделяются два квартала Реколетос (Recoletos)и Гоя (Goya) с ценой за квадратный метр 6 096 евро.

Район Саламанка расположен в центральной части города и состоит из 6 кварталов: Реколетос (Recoletos), Гоя (Goya), Кастельяна (Castellana), Листа (Lista), Фуэнте дель Берро (Fuente del Berro) и Гиндалера (Guindalera).  Ещё  совсем недавно это был район с исключительно жилой недвижимостью, где находились дома представителей высшего класса испанского общества.

В настоящее время в районе Саламанка (не путать с городом Саламанка) частные дома соседствуют с офисами, торговыми центрами и  некоторыми дипломатическими представительствами. Несмотря на большое влияние на стоимость жилья из-за перестройки квартир под офисы, район Саламанка остается очень востребованной зоной  для проживания.

Рис. 5 Десять наиболее дорогих районов города Мадрид по средней стоимости квадратного метра недвижимости.

Альбом: Обзор рынка недвижимости Испании, 3-й квартал 2010 года

На втором месте по стоимости квадратного метра жилой площади район города Барселона с названием Pedralbes-Sarria. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 6.370 евро. Район находится на возвышении с которого открывается вид на Барселону. Район хорошо связан общественным транспортом с центром города. Среди достопримечательностей — дворец королевской семьи и старый женский монастырь.

Рис.6 Десять наиболее дорогих районов города Барселона по средней стоимости квадратного метра недвижимости.

Альбом: Обзор рынка недвижимости Испании, 3-й квартал 2010 года

Рис.7  Средняя стоимость квадратного метра недвижимости по районам города Барселона на сентябрь 2010 года

Альбом: Обзор рынка недвижимости Испании, 3-й квартал 2010 года

В городе Валенсия наиболее дорогостоящая недвижимость в район Пла дель Ремеи (Pla del Remei). Стоимость квадратного метра здесь составляет 4 154 евро, что на 31,8 % и 34,8 % ниже стоимости в самых дорогих районах Мадрида и Барселоны, соответственно.

Данный обзор подготовлен на базе анализа предложения объектов крупнейших порталов недвижимости Испании fotocasa.es  и idealista.com и отражает только лишь общее состояние рынка и основные тенденции.   В этом обзоре не учитываются особенности и детали отдельных частных реальных сделок с недвижимостью в Испании, которые могут существенно отличаться от общих тенденций.

По всем частным вопросам, связанным с покупкой/продажей недвижимости в Испании просьба обращаться в наш киевский офис.