Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании. Реальный случай из жизни.

Сергей и Татьяна нашли квартиру в Плая де Аро и договорились с продавцом о цене сделки в размере 340.000 €. Продавец, Мигель (Miguel), не прибегал к услугам риэлтора.

Сергей и Татьяна подписали Договор задатка (contrato de arras) для резервирования объекта. Продавец попросил аванс 40.000 €, что является немного больше чем обычные 10 % от суммы сделки, но Сергей и Татьяна не хотели дискутировать по этому пункту. После подписания Договора задатка они обратились в банк для получения ипотечного кредита в размере 260.000 Евро. Банк предложил им кредит с "плавающей" ставкой, рассчитываемой по формуле "Euribor + 0.50%", без платы за открытие кредита, без платы за отмену кредита, и ставку на первый год кредита в размере 3.50%. Так как Euribor (Euro Interbank Offered Rate) на текущий момент был на уровне 2.31%, Сергей и Татьяна просчитали, что кредит на первый год будет стоить им дополнительные 1300 €. Они попросили, чтобы банк дал им кредит с "плавающей ставкой" Euribor +0.50% на первый год - то есть именно то, что предлагал банк.

Банк попросил следующие документы от продавца, Мигеля (Miguel):

- Копия его DNI.

- Квитанции об оплате его налоге на собственность (IBI),

- сертификат об уплате платежей сообщества (pagos de comunidad), и

- справку о невыплаченной (оставшейся) сумме кредита (certificado de la deuda pendiente).

Как только весь пакет документов Сергея и Татьяны были представлены в банк, потребовалась одна неделя, чтобы они были рассмотрены и одобрены при первичном рассмотрении. Затем потребовалось еще полторы недели для банка, чтобы получить оценку (tasacion) собственности. При этом со стороны продавца, Мигеля (Miguel) не было никаких задержек с допуском оценщика на объект и еще 3 дня ушло на получение заключения оценки. Стоимость объекта по оценке составила 413.000 €, что больше цены сделки и таким образом банк одобрил ссуду. Сергей и Татьяна пошли в банк, чтобы подписать кредитный договор с банком. По этому контракту они также были обязаны оформить страховку приобретаемого недвижимого имущества (€118/год) и оформить страхование жизни, которое они сделали для Татьяны и это им обошлось в €178/год.

Сергей и Татьяна договорились с банком, что после истечения годичного срока они могут аннулировать оба страховых полиса, поскольку у Сергея, фактически, уже был полис страхования жизни. Они также были обязаны внести несколько распоряжений на регулярное списание средств со своего счете в банке. Речь шла об оплате домашних/коммунальных платежей - газ, электроэнергия и коммунальные платежи, которые будут на регулярной основе списываться с их банковского счета. После этого банк предоставил предварительный план кредитных платежей, а так же распечатку различных обязательных и налоговых платежей (provision de fondos), которые они должны заплатить при оформлении сделки.

Compraventa/Purchase/Сделка купли-продажи, Сумма 340.000 €
Notaría/Нотариус	Hacienda/Налог	Registro/Регистр	Gestión/Оформление	Total/Всего
795€	8500€	415€	418€	10128€
Préstamo/Loan/Кредит (Сумма 260.000€)
Notaría/Нотариус	Hacienda/Налог	Registro/Регистр	Gestión/Оформление	Total/Всего
909€	5200€	439€	441€	6989€
Аннулирование предыдущего кредита/Cancellation of prior mortgage (86.441€ - остаток выплат)
Notaría/Нотариус	Hacienda/Налог	Registro/Регистр	Gestión/Оформление	Total/Всего
425€		216€	244€	885€
Оплата банку/Bank fees
	Seguros/Страховка	5% NIE	Otros/Другие расходы	Total/Всего
	300€		42€	342€
Получатель платежа	Полученная сумма
Gestor	18.002€	10.128 + 6.989 + 885
Предыдущий кредит банка	86.441€
Продавец	212.673€	340.000 - 40.000 (задаток) - (86.441 + 885)
Total	317.459€

Общая сумма получилась 317.459,00 Евро и при этом Сергей и Татьяна уже заплатили 40.000 €. Означает ли это, что они фактически должны заплатить 357.459 € в общей сумме? Да, по крайней мере первоначально. 10.128 € и 6.989 € - предварительные гонорары за услуги, которые будут выплачены нотариусу, за регистрацию собственности, налоговому офису (Гасиенда), и gestor - за оформление документов. Покупка недвижимости, новый кредит и отмена старого кредита продавца - все эти действия должны быть заверены нотариально и зарегистрированы. В данном случае банк за счет клиента (покупателя) оплачивает услуги gestor, который управляет всеми необходимыми платежами. На банковском счету резервируется максимальная сумма, которая нужна для оплаты всех необходимых платежей и расходов. Как только собственность будет зарегистрирована (обычно через три месяца) - банк возвратит Сергею и Татьяне разницу между зарезервированной суммой и фактически уплаченной.

Касательно платы за отмену предыдущего кредита. Сергей и Татьяна не платят 885 €. Их банк спишет эти деньги с Мигеля. Мигель, безусловно, будет предъявлять аргументы своему банку: "Почему я должен оплачивать отмену кредита, если Вы сказали мне, что у меня была ставка за отмену 0 %." Его банк ответит, что это не плата за отмену кредита. Это - оплата регистрации отмены в регистре собственности. Безусловно, любые изменения регистрации требуют подписи нотариуса. Об этом нужно всегда помнить.

Далее банк спишет расходы на страхование собственности и жизни заемщика/заемщиков в размере 300 €. Поскольку Мигель - житель Испании, таким образом 5%-ный налог на нерезидентов в данном случае не платится.

Сергей и Татьяна внесли 57.459 € на свой счет в банке, чтобы заплатить оставшуюся часть, которую они были должны. Четыре дня спустя было закрытие сделки у нотариуса; Суммарно прошло 30 дней с момента первичного предоставления документов до дня закрытия сделки. Закрытие сделки прошло гладко, хотя Мигель был расстроен, когда услышал, что его недвижимость была оценена в 413.000 €. Мигель получил банковский чек и передал Сергею и Татьяне ключи от квартиры.

Возврат к списку