Процедура покупки недвижимости в Испании

Этапы покупки недвижимости в Испании.

1. Выбор объекта для покупки.

2. Проверка документов на объект. Ипотечный кредит (часть первая)

3. Предконтракт. Ипотечный кредит (часть вторая)

4. Идентификационный номер иностранца - NIE (Numero de Identificacion de Extranjero)

5. Закрытие сделки. Подписание контракта купли-продажи у нотариуса.

6. Регистрация недвижимости на имя Покупателя.

7. Оплата налогов и сборов.

1. Выбор объекта для покупки.

Предварительный выбор Вы можете осуществить на нашем сайте, а окончательный в ходе ознакомительной поездки.

2. Проверка документов на объект.

После того, как принято решение о покупке конкретного объекта недвижимости в Испании, необходимо провести подготовку документов для оформления сделки купли-продажи, проверить "чистоту" объекта недвижимости.

При покупке объекта на вторичном рынке проверяются следующие основные документы:

- Nota Simple, выписка из государственного регистра собственности (Registro de la Propiedad), подтверждающая, что на настоящий момент данная недвижимость в Испании действительно принадлежит Продавцу, что она не заложена и не находится под арестом и её описание соответствует тому, что Вы слышали во время предварительного просмотра.

Проверка Nota Simple осуществляется прежде чем выполнить какой-либо платеж.

- Эскритура (Escritura publica de compraventa) с отметкой о регистрации в государственном регистре собственности, другими словами - документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость и содержащий подробную информацию о ее характеристиках.

- Квитанция об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом, так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.

При покупке недвижимости на первичном рынке от фирмы-застройщика, необходимо проверить, оформил ли застройщик документы на новое строительство (Declaracion de obra nueva) и зарегистрирован ли объект в налоговых органах. При покупке апартамента, квартиры и т.д. в новом жилом комплексе необходимо проверить, зарегистрирован ли план застройки в местном муниципалитете.

Если Покупатель хочет купить недвижимость в Испании с использованием ипотечного кредита, то тщательную проверку всех необходимых документов производит также соответствующий испанский банк.

Ипотечный кредит (часть первая)

В случае покупки недвижимости с использованием ипотечного кредита, процедура подготовки необходимых документов и рассмотрения Вашего дела по кредиту в банке занимает достаточно много времени, поэтому процедуру подготовки к получению кредита лучше начинать с запасом по времени.

В первую очередь Вам необходимо собрать весь пакет документов, которые требует банк, чтобы получить от банка предварительное согласие на кредит, что позволит Вам спокойно подписывать предварительный договор купли-продажи недвижимости расчитывая на полное покрытие стоимости объекта за счет кредита.

3. Предконтракт.

После завершения проверки документов готовится предварительный договор купли-продажи или контракт аванса, называемый по испански contrato de arras (типовой вариант в формате Word или в формате pdf для Acrobat Reader), где указываются намерения Сторон, оговаривается цена, график и условия оплаты, сроки и прочие условия. При подписании такого контракта с Продавцом при участии испанского агентства недвижимости или/и адвоката Покупателя производится оплата задатка/аванса. Если покупка производится на вторичном рынке, то задаток обычно составляет 10% от полной цены сделки, хотя по договоренности сторон он может быть и иным.

Оплата производится банковским чеком или наличными. Если в дальнейшем по каким-то причинам Покупатель отказывается от сделки, то указанный задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере. В частных случаях условия предконтракта могут устанавливаться индивидуально с учетом пожеланий покупателя и продавца. Обычный срок на который заключается предконтракт - два-три месяца по истечении которых сделка должна быть закрыта путем подписания окончательного контракта у испанского нотариуса.

При покупке апартамента или квартиры на первичном рынке, в том числе на стадии строительства, фирмой-продавцом могут быть предложены различные варианты оплаты. Это может быть первоначальный платеж для резервирования объекта при подписании контракта в размере около 10% от общей стоимости объекта недвижимости или в виде фиксированной суммы порядка 6-10 тысяч Евро и окончательный расчет в нотариальной конторе при подписании эскритуры (купчей) и вручении ключей. Или же оплата может быть разбита на несколько этапов. Такой вариант чаще встречается при строительстве вилл и коттеджей.

Предварительный договор купли-продажи или контракт аванса (contrato de arras) является общепринятым, но не обязательным элементом сделок. При готовности Продавца и Покупателя и наличии всех необходимых документов и средств для оплаты в полном объеме Стороны сразу же могут совершить сделку в нотариальной конторе.

Ипотечный кредит (часть вторая)

Как только у банка есть копия предварительного договора купли-продажи (contrato de arras), они направят оценщика (tasador) для осмотра и оценки объекта недвижимости, которую предполагается покупать. Банк будет требовать, чтобы оценщик дал объективную оценку объекта недвижимости и исходя из квалифицированной оценки банк имел гарантии, что ипотечный кредит будет вне существенного риска.

На текущий момент (июнь 2009 года) Вы можете рассчитывать не более чем на 50% кредита от стоимости оценки. В прошлые годы можно было добиться кредита в объеме 70-80% от стоимости оценки. Обратите внимание, что продавец или агент должны обеспечить доступ оценщика к объекту недвижимости, чтобы он мог видеть собственность. Обычная стоимость работы оценщика находится в пределах 300-500 евро. Эта сумма должна быть на Вашем счету в испанском банке иначе банк не сможет назначить оценку.

Обратите внимание, что оценщик (tasador) - согласно испанским законам имеет официальную лицензию как архитектор. Так что даже в том случае, если оценка не нужна Вам для получения кредита, Вы можете заказать её, чтобы убедиться в структурной целостности дома и выгодности Вашей сделки. В нашей практике нередко бывали такие случаи, что стоимость оценки превышала реальную стоимость объекта недвижимости на 10-20%, а иногда и более. Безусловно, при такой оценке Вы будете чувствовать себя более уверенно.

4. Идентификационный номер иностранца. Перед подписанием сделки купли-продажи в нотариальной конторе Покупатель должен получить идентификационный номер иностранца - NIE (Numero de Identificacion de Extranjero), который вносится в Эскритуру. С помощью NIE налоговые органы осуществляют контроль за уплатой иностранцами налогов, связанных с недвижимостью. Поэтому нотариус обязан проверить наличие у Покупателя такого номера и внести его в текст Эскритуры. Заявка на получение NIE оформляется в подразделении Национальной полиции, которое называется Extranjeria.

5. Закрытие сделки. Подписание контракта купли-продажи у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи при покупке недвижимости в Испании лишь отражает намерения Сторон и условия сделки, но не осуществляет переход права собственности от Продавца к Покупателю. Поэтому по закону необходимо подписание нотариального контракта (Escritura publica de compraventa) в присутствии испанского нотариуса. Испанские нотариусы - исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно такой нотариальный акт формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую в Испании недвижимость.

Эскритура может быть оформлена практически сразу после подписания предварительного договора купли-продажи, необходимо лишь заблаговременно зарезервировать время в нотариальной конторе и иметь на руках все необходимые документы. Эскритура может быть подписана и позже, если Покупателю требуется время для подготовки финансовых средств для окончательного расчета и получения идентификационного номера иностранца (NIE - Numero de Identificacion de Extranjero).

В момент подписания Эскритуры в нотариальной конторе Покупатель производит окончательный расчет с Продавцом, т.е. оплачивает оставшуюся сумму до полной цены с учетом ранее внесенного задатка/аванса при покупке на вторичном рынке или же соответствующий остаток при покупке в новостройке. Оплата обычно производится банковским чеком (банковские чеки очень распространены в Западной Европе - Испании, Франции). Какую-то часть обычно можно оплатить наличными. В завершении Покупателю вручается копия нотариального акта (Copia Simple) и он становится новым владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки нотариальная контора официально информирует об этом государственный регистр собственности (Registro de la Propiedad).

Все документы о покупке покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: с физическим лицом при покупке на вторичном рынке или же со строительной фирмой при приобретении новой недвижимости. Агентства недвижимости в Испании занимаются лишь поиском и подбором вариантов, юридическим сопровождением сделок и сопутствующими формальностями, но не продажей. Единственным исключением, когда покупатель подписывает в нотариальной конторе документы о покупке с агентством, является наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный договор купли-продажи или контракт аванса и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.

Агентство также может представлять в нотариальной конторе интересы покупателя на основании нотариальной доверенности, которую покупатель может оформить у испанского нотариуса после подписания предварительного договора купли-продажи (contrato de arras) с продавцом во время ознакомительной поездки в Испанию или же по возвращению в Украину оформить доверенность у украинского нотариуса и соответствующим образом её легализовать и сопроводить заверенным переводом на испанский язык.

Рекомендация. Не занимайтесь самостоятельной подготовкой документов, если для Вас это первая сделка и Вы не осведомлены во всех тонкостях процедуры подготовки документов.

В случае если покупатель хочет купить недвижимость в Испании с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки становится банк. Покупатель открывает счет в этом банке и осуществляет первоначальный платеж в соответствии с условиями кредитного договора. Затем в нотариальной конторе наряду с Эскритурой купли-продажи Покупатель также подписывает договор с банком об ипотечном кредитовании. В этот момент окончательный расчет с Продавцом производит представитель банка.

6. Регистрация недвижимости. После подписания нотариального акта приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в государственном регистре собственности (Registro de la Propiedad), куда и направляется соответствующая копия нотариального акта. Процесс регистрации обычно длится 1-3 месяца, после его завершения за Покупателем окончательно закрепляется право собственности и он получает копию Эскритуры с отметкой о регистрации. В выписке Nota Simple из государственного регистра собственности покупатель будет обозначен как собственник объекта недвижимости.

7. Оплата налогов и сборов. В ходе сделки должны быть уплачены определенные налоги и сборы.

Тема налогов и сборов будет расписана в отдельном материале.

Возврат к списку