Запись интервью телеканалу «Россия 24»  председателя строительной группы «Сасир Вайермосо» (Sacyr Vallehermoso, S.A.) Фернандо Родригес-Авиаль.

Посмотрите это интервью, а далее проанализируем вкратце мнение крупного руководителя в сфере строительства и недвижимости в Испании.

 

Краткий анализ интервью.

1. Ситуация на рынке испанский недвижимости в цифрах и прогноз развития ситуации:

— Ежегодное строительство новых объектов жилья на территории Испании из расчете 80-90 тысяч единиц.

— Существующий запас не распроданного жилья на территории Испании 200-300, возможно 400 тысяч единиц

— Ежегодный объем продаж 300 тысяч единиц из которых 150 тысяч единиц новое строительство и 150 тысяч единиц это недвижимость с вторичного рынка

Исходя из простой арифметики, к примеру, за три ближайших года объем предложения недвижимости на рынке Испании составит — 270 тысяч + 400 тысяч (запас) = 670 тысяч объектов недвижимости

Вместе с этим, объем спроса за эти же три года составит согласно цифр, приведенных господином Фернандо Родригес-Авиаль, нга рынке недвижимости в Испании составит = 900 тысяч объектов недвижимости

Таким образом, если использовать простую арифметику, то получается, что уже в ближайшие три года испанский рынок недвижимости ожидает дефицит в размере почти 230 тысяч объектов недвижимости, что равно почти годичному спросу на недвижимость в Испании.  И это всё на фоне безработицы в стране на уровне 24%, спада в строительной сфере, падении покупательского спроса. Парадокс ?  Думаю, что нет.

Во-первых, ситуация на рынке не подчиняется арифметике. Действуют экономические законы сбалансированности спроса и предложения.
В приведенных цифрах заложен явный дисбаланс, а это означает, что либо бизнесмену высокого ранга дали неточные цифры, либо в ближайшее время ситуация со спросом и предложением на рынке недвижимости Испании круто изменится, а именно — вырастет предложение или вырастет цена, чтобы замедлить спрос.  Каков будет сценарий во многом определяется как мерами по государственному регулированию, а также ситуацией в банковском секторе и в целом в Евросоюзе.

Во-вторых, нужно учитывать, что выход из кризиса всегда сопровождается определенным периодом дефицита. Старые запасы распроданы, новое жилье ещё не построено, поскольку строительство процесс не быстрый. Покупатели готовы платить сегодня и, как вариант, либо будут продаваться недостроенные объекты, либо цена начнет расти. Поскольку мы анализируем перспективу ближайших трех лет (2012-2015 года), может произойти так, что уже в конце 2014 года начнется небольшой рост цен, то есть будет пройдено ценовое дно.  Такой сценарий в целом вполне согласуется с моими прогнозами полного восстановления рынка испанской недвижимости к 2017 году, то есть цены станут такими же как и в 2007 году без учета инфляционной составляющей.

 

2. Микрорынки недвижимости в Испании.

Они существовали и ранее. Проявлялись они тем, что в одних регионах Испании цена на недвижимость была в большей степени фиксированной, а в других росла достаточно стабильно и быстро. Сейчас же проявления будут иными. В одних регионах цена на недвижимость может падать, а в других — расти.

 

3. Существенные различия в состоянии рынка недвижимости Испании по регионам.

Как отметил господин Фернандо Родригес-Авиаль, наиболее устойчивое состояние рынка недвижимости в столичных и крупных городах, затем следует побережье и затем острова.  Тем самым в очередной раз подтверждены мои рекомендации клиентам. Если Вы хотите «чисто» инвестировать в недвижимость — покупайте недвижимость в престижных районах Мадрида, Барселоны, ну в крайнем случае Валенсии или Малаги — крупных портовых городах.  Если есть желание «инвестировать и отдыхать» — покупайте недвижимость на побережье.  Для желающих иметь «рискованную экзотику» — добро пожаловать на острова.

 

4. Избавление банков от недвижимости по низким ценам.

В этом нет долгосрочной опасности. Рано или поздно вся эта недвижимость будет распродана. Зачастую качество такой недвижимости оставляет желать лучшего. Чтобы подобрать более-менее приличный объект нужно воспользоваться услугами специализирующегося на этом деле риэлтора. Возможно, за 3-6 месяцев поиска удастся найти что-то стоящее.

 

5. Ситуация с ипотекой в Испании.

Безусловно, кризис, повышение рисков  и отсутствие надежных источников капитализации приводят к тому, что для сохранения прибыльности банки повышают свой интерес с 0,4-0,7% до 1,75-2,25%.  Но в целом существующие ставки ипотеки в Испании порядка 3,0-3,5% годовых не вызывают сколь либо серьезных опасений.  Если сравнивать с отечественными 15-17%, то ситуация вообще радужная.

 

В завершении хочется отметить, что строительная группа Sacyr Vallehermoso, S.A. имеет миллиардные обороты. Руководителю компании такого уровня вполне можно доверять.

 

Выводы:

Ответ на главный вопрос — стоит ли покупать недвижимость в Испании сейчас или ещё подождать ? Если Вы хотите приобретать объекты в ценовой группе с минимальной ценой, то такие объекты сейчас очень активно скупают.  Уже мало кто верит в то, что простые апартаменты или студио опустятся в цене ниже 45-50 тысяч Евро (конечно в определенных регионах) и комментарий Фернандо Родригес-Авиаль это подтверждает. Если Ваш бюджет в средней ценовой категории — торгуйтесь.  Дают хорошую скидку сейчас — покупайте. Не купите Вы — поторгуется и купит кто-то другой.  Если бюджет в самой высокой ценовой категории — торгуйтесь и ожидайте. Но не прозевайте момент. Как только начнется оживление — кто-то может оказаться шустрее.