Этот материал, также как и предыдущий по Италии, прислан моими зарубежными коллегами. Читаем. Обсуждаем. Высказываем мнения.Цены на испанских курортах сегодня весьма привлекательны. Апартаменты с двумя спальнями, наиболее востребованные у россиян, сегодня можно приобрести за 120 000-180 000 евро в зависимости от площади и удаленности от моря. На престижных побережьях Коста-дель-Соль или Коста-Бланка за 200 000 евро можно приобрести великолепные апартаменты в пешей доступности от моря площадью примерно 70 кв. м. А вот для Лазурного Берега Франции сумма в 200 000 евро — нижний порог вхождения на рынок, соответствующий скорее маленькой студии.
Франция отличается и более высокими затратами на содержание недвижимости, особенно если в собственности объект стоимостью свыше 770 000 евро — тогда он облагается прогрессивным налогом на роскошь. Содержание среднестатистических апартаментов с одной спальней во Франции обойдется примерно в 2000 евро в год, в Испании — в 1200 евро.
Такие затраты оправдываются престижностью французских курортов, а также высоким уровнем жизни: в начале 2010-го журнал International Living назвал Францию самой комфортной для резидентов страной. В списке критериев — инфраструктура, состояние окружающей среды, экономические показатели, свобода слова, риск и безопасность. В аналогичном рейтинге ООН Франция занимает 14-е место (Испания — 20-е, Италия — 23-е, Кипр — 35-е).
Если же отбросить соображения престижа, то жизнь в Испании оказывается более выгодной. В Испании семья из трех человек может достойно прожить на 1500-1800 евро в месяц. По уровню развития инфраструктуры Испания не уступает другим высокоразвитым странам. В стране прекрасная сеть автомобильных дорог, и строительство новых не прекращалось даже в период кризиса. Даже в самых маленьких городках — «пуэблос» — можно найти все учреждения обслуживания, питания, небольшой медицинский центр, филиалы нескольких банков, магазины, супермаркеты, школы и детские сады. Система здравоохранения в Испании — одна из лучших в Европе. Во многих платных школах обучение ведется на английском языке.
Что касается климата, то в северной части побережья, в районе Барселоны, купальный сезон, как и на Лазурном Берегу Франции, длится с июня по конец сентября. На Коста-Бланке вода прогревается раньше, а на пляжах косы Ла-Манга в заливе Мар-Менор температура воды уже в мае-июне достигает +23… 25 °С. А вот на Коста-дель-Соль вода может оказаться прохладнее — сказывается близость холодных течений Атлантики.
С точки зрения транспортной доступности основные французские и испанские курорты для россиян примерно равноценны, а вот для менее известных регионов разница может быть заметной: во французский Лангедок-Руссильон, например, придется добираться достаточно долго — самолетом до Марселя, а далее поездом или на машине. В испанские провинции Валенсию и Аликанте зимой также летают только через Мадрид или Барселону. «В Аликанте в середине 2011 г. завершилось строительство нового терминала, и теперь возможны прямые регулярные рейсы Москва — Аликанте российских и испанских перевозчиков.
Что касается непосредственно процедуры купли-продажи недвижимости во Франции, то можно отметить следующее: …..Всё дело в нотариусе!
Первый этап юридического оформления покупки — оформление официального Соглашение между продавцом и покупателем. Соглашение заключаться при посредничестве французского агента по недвижимости и нотариуса и подписывается четырьмя сторонами (покупатель-продавец-нотариус-
В Соглашении прописываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты. Кроме того, на этом этапе выбранный объект закрепляется за покупателем, то есть снимается с продажи.
В течении недели нотариус присылает клиенту по e-mail предварительный договор (Compromise de Vente). С момента получения Компроми клиент имеет неделю на подписание Компроми и для оплаты залога (deposit), который составляет от 5 до 10% цены выбранного объекта и выплачивается с любого личного счета клиента на счет нотариуса. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки в установленный законом 7-дневный срок после подписания Компроми. После истечения этого срока договор может быть аннулирован, если не выполняется одно из условий описанных в Компроми. То есть покупатель теряет задаток, если отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре (Compromise de Vente). Задаток помещается на специальный банковский счет нотариуса и хранится до времени внесения оставшейся суммы или до аннулирования сделки.
В соответствии с французским законодательством, нотариус во Франции является официальным лицом, представляющим интересы государства, т.е. не действует в интересах какой-либо из сторон сделки. Задача нотариуса — подтверждение того, что сделка совершается в соответствии со всеми юридическими нормами. Все взаиморасчеты и финансирование сделки проходит через банковский счет нотариуса.
После подписания Компроми следует период 30-60 дней (обычно 1,5 мес.), в течение которого проходит изучение нотариусом объекта недвижимости с целью определение юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок, их устранение, наличие обременений и т.п.. В этот же период покупатель решает вопрос полного финансирования сделки.
Гарантией юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который к этому моменту выплачивает оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус впоследствии выплачивает ее продавцу. Сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Заключительного Договора (Acte de Vente) продавцом и покупателем, нотариус заверяет акт продажи, а продавец предает ключи покупателю. Обычно на этом этапе решается вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, нотариус дает перечень документов, которые необходимо подготовить и решает этот вопрос на завершающем этапе сделки. После заверения акта продажи, нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.
Дополнительные расходы — государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 4-7% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Заключительного договора.
В случае, если купля-продажа недвижимости сопровождается получением ипотечного кредита, необходимо учесть, что принятие решения банком о предоставлении кредита происходит в течении как минимум 4 недель от момента подачи заявления на кредит. Обычно банки кредитуют до 70% стоимости приобретаемой недвижимости. В целом же кредит выдается под 2,3-5% годовых сроком на 10-20 лет. Необходимые условия: счет во французском банке и ряд документов, подтверждающих платежеспособность покупателя.
Кроме того, вкладывать средства в строящееся жилье во Франции совершенно безопасно, т.к. любая новостройка здесь подлежит обязательному страхованию за счет застройщика. Если он не может закончить в срок возведение объекта, эту заботу берет на себя страховая компания. Собственность на будущую жилплощадь оформляется покупателем прямо на стадии строительства (в отличии от аналогичной ситуации в России). Необходимо пояснить некоторые моменты по поводу процедуры получения ипотеки во Франции, чтобы можно было правильно оценить свои возможности при получении ипотеки и следовательно, стоимости приобретаемой недвижимости.
Несмотря на то, что пока Вы не выплатите ипотеку, Ваша недвижимость будет в залоге у банка, и он заберет ее себе в случае неуплаты, банки не заинтересованы в получении недвижимости, им нужны деньги и проценты. То есть, основное условие выдачи кредита — это платежеспособность клиента. Ее Вы должны продемонстрировать справкой с работы, выпиской из бухгалтерии Вашей компании с информацией о зарплате, налоговой декларацией, контрактом на аренду вашей собственности в России (если есть такая собственность в аренде) и т.п. Чем больше Вы предоставите информации, тем лучше. Наличие собственности в России также может играть положительную роль. Если вы будете покупать недвижимости совместно с кем-нибудь еще, то это будет еще одним плюсом для получения ипотеки. Теоретически, больше доходов и меньше рисков для банка. В этом случае необходимо приготовить пакет документов для всех покупателей.
Первичная подача документов возможна на русском языке по факсу или e-mail. При получении положительного ответа от банка необходимо будет перевести часть документов (указанную банком) на французский язык и заверить у нотариуса (апостилирования не требуется). В течении 11 дней после получения ответа от банка (договора-оферты) по законам Франции Вы не можете дать ответ банку, т.к. это время отводится Вам «на раздумье». По истечении 11 дней после ответа банка Вы можете согласиться или не согласиться с предложенными условиями. После получения оферты от банка у Вас есть минимум 3 месяца на подписание оферты (если в течении этого времени согласится ждать продавец, что сомнительно), т.к. предложение и условия банка действуют в течении не менее чем 3-х месяцев.
Предоставленный Вами пакет документов (Ваше досье) однозначно влияет на решение банка о предоставлении или отказе в кредитовании, на величину процентной ставки и размер кредита.
Максимальный размер кредита для российских клиентов может доходить до 80% от стоимости недвижимости. Иными словами, как минимум, Вы должны располагать 20% от стоимости предполагаемой покупки плюс средствами для оплаты нотариусу от 3% до 8% налога на покупку недвижимости.
И, конечно же, Ваш документально подтвержденный доход должен позволять выплачивать кредит и проценты по кредиту.
Пакет документов, необходимых для получения ссуды на покупку недвижимости (ипотеки) во Французском банке:
1. Копия COMPROMIS (предварительного договора купли/продажи, подписанного французским нотариусом, в котором указана цена покупаемого объекта, размер залога (залог находится на счету нотариуса до завершения процедуры купли/продажи), размер агентского вознаграждения, и все данные по покупаемому объекту). COMPROMIS обычно высылается покупателю по электронной почте, он его подписывает и высылает по почте нотариусу. У нотариуса его подписывает продавец и нотариус. Далее в течении 7 дней покупатель обязан внести залог на счёт нотариуса (от 5 до 10% стоимости объекта). Если залог в указанное время не вносится. сделка считается расторгнутой и объект снова выставляется на продажу.
2. Копия паспорта
3. Копия свидетельства о браке/разводе (если таковые имеются)
4. Налоговая декларация за последние два года, или договор с места работы, или бюллетени заработной платы, или справка работодателя (бухгалтерии) с указанием срока рабочей деятельности, занимаемой позиции и зарплаты (НДФЛ-2)
5. Распечатка банковского счета за три месяца, показывающую входящую зарплату и выплату существующих кредитов, если такие существуют
6. Копии сберегательных счетов (для подтверждения платёжеспособности клиента)
7. Любое свидетельство о владении собственностью или договор об аренде (если таковые существуют).
Все документы первоначально могут быть переданы по факсу или e-mail на русском языке для получения первичного одобрения банка. Первичный ответ обычно бывает получен в течение 2-3 недель.
Кредиторы во Франции не принимают во внимание никакого предложенного арендного дохода от объекта собственности, который Вы хотите купить.
Решение о предоставлении ипотечного кредита делается только на основании вашей платежеспособности. Сумма ипотечного кредита будет целиком зависеть от вашего дохода, поскольку выплаты по ипотеке не должны превышать 30% вашего месячного дохода.
Что хочется сказать по поводу налогов. Cистема налогообложения во Франции очень сложная.
Вот несколько общих положений по налогам:
В зависимости от характера собственности (помещения или земельные участки) и конкретного положения иностранца (владелец или съемщик) он обязан платить либо налог на проживание, либо налог на недвижимость, либо и то, и другое.
Местные налоги начисляются исходя из арендной стоимости здания, определяемой налоговой администрацией. Все изменения. вносимые в облик и функциональное содержание здания (ремонт, расширение, приращение, слом, изменение назначения и т.д.) должны быть декларированы в течение 90 дней службам Генерального налогового управления.
Налоги устанавливаются ежегодно и поступают в бюджет местных органов власти.
1) Налог на проживание:
Лицо (владелец или арендатор), занимающее жилое помещение, считается обязанным оплатить налог на проживание за данный налоговый год, если оно занимало данное помещение на 1 января этого года. (Например, если ваш контракт на аренду квартиры датирован 31 декабря 2011 г., вы должны заплатить налог за 2012 год. Если же ваш контракт датирован 2 января 2012 года, налог за 2012 год с вас не взимается.) Это правило относится ко всем жилым и подсобным помещениям, расположенным на территории Франции.
2) Налог на недвижимость:
Налог на постройки взимается с собственника на 1 января очередного налогового года (см. вышеприведенное разъяснение).
Примечание: корабли, используемые в качестве места жительства на постоянной стоянке, подвергаются тому же налогообложению, даже если они связаны с берегом только швартовами.
3) Аналогичным образом взимается налог на незастроенную земельную собственность.
Исключения: От налога на недвижимость освобождаются:
- сельские постройки (амбары, конюшни, сараи), исключительно и постоянно служащие целям сельскохозяйственных работ;
- здания, принадлежащие иностранным государствам и занимаемые официальными административными службами дипломатических и консульских миссий или являющиеся официальными резиденциями глав этих миссий на основе соглашений о взаимности;
- временно на 2 года от налогов освобождаются новые строения, перестроенные помещения или пристройки, предназначенные под жилье или промышленную, коммерческую, ремесленную или профессиональную деятельность. Эта льгота предоставляется на основании заявления о строительстве или перестройке, подаваемого в кадастровое бюро или соответствующий центр по налогам на недвижимость в течение 90 дней после осуществления работ. При этом местные органы власти или налоговые службы могут до 1 июля года, предшествующего году налогообложения, принять решение о не предоставлении или лишь частичном предоставлении указанной льготы в отношении помещений, предназначенных под жилье.
4) Налог на незастроенную недвижимость:
Земельные участки, луга, фруктовые сады, виноградники, леса, пруды, озера освобождаются от:
- региональной части налога;
- 5/9 департаментской части налога.
Снижение налога на этот вид недвижимости возможно также в случае, если она используется фермерами и крестьянами. Подсчет суммы налога ежегодно осуществляется Генеральным налоговым управлением. Оплата налога производится по месту жительства или владения по получении «уведомления о налогообложении».
Для автоматического перевода иностранный налогоплательщик должен иметь:
- депозитный счет во Франции;
- заполнить соответствующий формуляр-поручение и направить его в местное отделение Госфинуправления.
Автоматический перевод имеет то преимущество, что исключает несвоевременную оплату налогов и, таким образом, их штрафное увеличение на 10% при несоблюдении сроков оплаты. Периодичность оплаты устанавливается по желанию налогоплательщика: 1 раз в год или ежемесячно. При покупке земельного участка, незаконченного строения, ранее построенного жилья, права на пользование недвижимостью обращение к нотариусу обязательно. Нотариус составляет акт купли-продажи и представляет его для регистрации и внесения в книгу собственности на недвижимость в течение 2 месяцев после подписания.
Любое иностранное физическое или юридическое лицо имеет право приобрести недвижимость во Франции. Права иностранного собственника ничем не ограничены. Право собственности даёт возможность получить многократную визу на въезд во Францию, а со временем и вид на жительство.
При этом изменились условия получения гражданства во Франции:
Опрос на знание культуры и истории государства окончательно отменен новым главой МВД. Уровень владения французским языком не ниже третьего остается обязательным условием для всех, кроме лиц старше 65 лет.
Получить гражданство теперь может обладатель любого вида трудового контракта. Ранее отсутствие у иностранца договора на неопределенный срок являлось причиной отказа в выдаче гражданства в 40% случаев. Кроме того, вдвое сокращен минимальный срок пребывания в стране, необходимый для подачи прошения о гражданстве. Теперь он составляет пять лет.
Упрощенная система коснется и молодежи в возрасте до 25 лет, проживающих на территории Франции до 10 лет. При этом особым правом будут пользоваться молодые специалисты, особенно в области медицины.
О наследовании недвижимости во Франции:
Во Франции порядок наследования определяется Наполеоновским кодексом. Собственность при прямом владении подпадает под налогообложение при передаче по наследству. Этот закон распространяется как на недвижимость, которая, в конечном счете, становится основным местом жительства, так и на недвижимость, не являющуюся основным домом. При значительных инвестициях в недвижимость сумма налогов на приращение капитала и на собственность может оказаться очень высокой. Поэтому потребуется очень тщательное планирование и управление недвижимостью. Следует хорошо разбираться в законах о наследовании в части налогообложения наследуемого имущества, действующих в своей стране, как, впрочем, и в международных конвенциях.
В итоге хочется отметить следующее:
Да, Французская Республика — демократическая унитарная полупрезидентская республика. Это высокоразвитая страна, занимающая шестое место в мире по развитию экономики. Франция входит в Европейский Союз, в Организацию Объединенных Наций, является членом Большой Восьмёрки.
Да, Франция с ее обилием привлекательных ландшафтов, многообразием памятников культуры и всемирно известной кухней и винами является одним из самых популярных туристических направлений в мире. Ежегодно Францию посещают почти 75 миллионов иностранных туристов.
Да, Основная территория Франции (так называемая Метрополия) простирается от Средиземного моря до Ла-Манша и Бискайского залива, и от р. Рейн до Атлантического океана. Франция являeтся самой крупной по территории страной Западной Европы (занимает пятую часть территории Европейского Союза).
НО, что касается покупки недвижимости — ДОРОГО И СЛОЖНО!