Данный материал о рынке недвижимости Италии прислан мне моими зарубежными коллегами, предлагаю ознакомится с этим материалом.
Безусловно, как любой материал написанный человеком — в нем есть своя субъективная составляющая. Не стоит воспринимать как истину в последней инстанции. Высказывайте свое мнение и давайте обсуждать. В кризис итальянский рынок недвижимости показал себя как полная противоположность испанскому. Цены здесь почти не просели. Поскольку стоимость недвижимости и раньше не была искусственно завышена, снижение в среднем составило 5-7%. Такие востребованные объекты, как исторические виллы на озерах Ломбардии, и в кризис не дешевели.
Италия, и особенно ее северная часть, — определенно более дорогой рынок, чем Испания. На севере Италии, в Лигурии, Тоскане, Ломбардии, уровень цен довольно высокий. В Форте-дей-Марми, самом известном и популярном среди россиян курорте Тосканы, стоимость апартаментов начинается от 4000 евро за 1 кв. м. На юге Италии в Калабрии недвижимость значительно дешевле. В новостройках цены от 2000 евро за 1 кв. м, на вторичном рынке можно найти и более дешевые варианты.
Различия между Севером и Югом Италии проявляются и в уровне жизни. В Ломбардии, например, практически нет безработицы и уровень жизни такой же, как в соседней Швейцарии. Южные районы сравнимы с Грецией или Португалией. Уровень жизни в Испании лежит где-то посередине между итальянским Севером и Югом.
Купальный сезон в северной части Италии, так же как на самых популярных курортах севера Испании, длится с июня по конец сентября, на юге дольше — с апреля по ноябрь.
Прямые регулярные авиа-рейсы осуществляются между крупными российскими городами и Венецией, Миланом и Римом. В Калабрию придется лететь с пересадкой или ехать поездом или на машине.
Любой иностранный гражданин имеет возможность приобрести жилье в итальянской республике. Причем сделать это он может, как на физическое, так и на юридическое лицо. Приобретая на физическое лицо, вы значительно упрощаете жизнь, экономя на ежегодном налоге и налоге на добавочную стоимость в случае перепродажи. Юридическое лицо всегда должно будет платить НДС, в то время, как физическое лицо, перепродавая через 5 лет не платит налог на добавленную стоимость объекта.
Но, изучая процесс купли — продажи недвижимости в Италии, я убедилась, что схема намного сложнее и существует множество нюансов, которые усложняют данный процесс.
1) Перед покупкой любого объекта в Италии на физическое лицо, необходимо сначала получить идентификационный номер налогоплательщика (Codice Fiscale) и открыть счет в банке на свое имя. Так как все платежи в дальнейшем вы будете осуществлять со своего итальянского счета. Определившись с объектом, необходимо подписать предложение о покупке (PROPOSTA), указав реквизиты покупателя и продавца, детальное описание строения, сроки составления контрактов купли-продажи, а также условия оплаты.
Вместе с предложением вносится задаток (5-10% от стоимости объекта в Италии). Если покупатель не выполняет условий предложения о покупке, то задаток не возвращается. Если же продавец не выполняет обязательства, то он возвращает залог в двойном размере. В момент, когда обе стороны подписали предложение о покупке, все агентства, участвующие в сделке имеют право на комиссионное вознаграждение. Но по желанию сторон, могут сопровождать эту сделку до подписания нотариального акта.По итальянскому законодательству, агентство показав объект недвижимости уже имеет право на комиссионное вознаграждение. Каждое агентство, которое показывало вам объект, после покупки имеет право на комиссию.
2)Следующий этап — составление предварительного договора (COMPROMESSO). Это еще не полноценная покупка, а потому вам придется внести еще до 25-30 процентов от цены объекта. Контракт заключается в форме частного договора и не обязателен к заверению у нотариуса.
3)В свою очередь договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса и свидетелей. Для русскоговорящих клиентов обязателен также переводчик, аккредитованный в суде. Оригинал акта остается у нотариуса для дальнейшей регистрации в кадастровом реестре. Во время подписания нотариального акта происходит полный расчет с продавцом и уплата всех налогов по купле-продаже, а также расчет с нотариусом и переводчиком. Роль переводчика очень важна, так как акт, подписанный покупателем без знания итальянского языка, может быть признан не право-законным.
При всём вышеперечисленном ещё существуют следующие сборы:
1)Реестр (Imposta di Registro) – платится государству в момент покупки пропорционально стоимости объекта;
2)Инвентаризации и Ипотечный (Imposta Catastale e Ipotecaria) — платятся государству в момент инвентаризации и регистрации жилья в общественных реестрах. Для иностранных покупателей этот налог составляет 10% от кадастровой стоимости или при покупке у застройщика (новый объект менее 4 лет) платится 10% налог — НДС (IVA) от стоимости объекта.
По ипотеке тоже не всё так просто:
Минимальный размер кредита в Италии составляет €150,000. Размер ипотеки для клиентов из России и стран СНГ ограничен лишь тем, что его сумма не может превышать 70% от оценочной стоимости недвижимости (которая может оказаться ниже рыночной).
Рассматривая региональные ограничения, следует отметить юг Италии: а именно Калабрию и Сицилию, эти регионы большинство кредитных организаций относят к высоко рискованным рынкам недвижимости и устанавливают ограничения на работу с данными направлениями при кредитовании не резидентов или устанавливают ограничения на минимальный размер получаемого кредита. В таком случае сумма ипотечного кредита не должна быть менее 200,000 – 250,000 Евро. Стоит также иметь в виду, что в данных регионах особенно консервативно будет происходить и оценка недвижимости для оформления ипотеки.
Плавающие ставки по кредиту 4,2%, фиксированные ставки 4,7%-5,7%
Есть ещё две особенности рынка недвижимости Италии:
1. Часто хозяева продают свою недвижимость «тайно», запрещают агентствам недвижимости публиковать описание дома или виллы на порталах по недвижимости. Они надеятся продать крупный объект недвижимости, передавая информацию о нём из уст в уста, путём так называемого «агентского» или «сарафанного» радио. Безусловно, такие продажи могут длиться годами.
2. Иногда на объявлениях о продаже недвижимости можно встретить такую фразу trattativa riservata вместо цены на дом или квартиру. Это означает, что вам в большинстве случаев не назовут цену на недвижимость и во время телефонного разговора, скорее всего предложат прийти в агентство недвижимости и поговорить о том, что вы ищите, что вас интересует, за сколько вы хотели бы приобрести понравившуюся недвижимость без указания цены. Вы понимаете, что если психологически вы поведёте себя неверно, то для вас стоимость дома, виллы, апартаментов в Италии будет стоить на порядок дороже.
3. В Италии владелец недвижимости считает себя экспертом в определении стартовой цены на недвижимость. Конечно, если собственник хочет продать дом или квартиру срочно, если он имеет важные причины для продажи, то он прислушивается к рекомендациям агентства недвижимости. Есть и собственники, стремящиеся реализовать недвижимость по весьма завышенной цене.
В Италии редко заключается эксклюзивный договор с продавцом недвижимости. Договоры в больше степени характерны для крупных франчайзингов. Часто работа строится на доверии, а иногда продавец недвижимости продаёт свой дом или квартиру сразу в несколько агентств, думая, что так его недвижимость будет продана дороже и в более сжатые сроки. Но опытный агент, звонящий в разные агентства, очень скоро убеждается в том, что объект продают многие итальянские агенты, хоть они и пытаются замаскировать это: то цену изменят, например, увеличат немного, то объект сфотографируют под другим ракурсом.
В итоге:
Да, Италия состоит в: ООН, НАТО, СЕ, ЕС и в «группе десяти»
Да, Италия находится ближе к России.
Да, богатейшая культура и история страны.
Да, возможность приобретения статусной недвижимости( замки, поместья, недвижимость с виноградниками, элитные виллы на озёрах Ломбардии)
Да, есть и пляжные курорты и горнолыжные.
Но:
1)Мировой кризис обострил многие экономические проблемы в Италии. По размерам дефицита бюджета и государственного долга Италия входит в пятёрку «лидеров» зоны евро. Так, соотношение государственного долга к ВВП Италии там больше 100 %
2)Италия находится в области разломов горных пород, поэтому землетрясения являются нередким явлением. Действующие вулканы: Везувий и Этна.
3) Недвижимость дороже, чем в Испании.